Prefeitura de São Paulo tentou cobrar ITBI com multa antes da transferência do imóvel — e a Justiça barrou.

A 9ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, no processo nº 1148520-46.2025.8.26.0053, decidiu em 15/12/2025 um caso importante sobre o momento correto de cobrança do ITBI.

A situação foi a seguinte:

Uma empresa do ramo imobiliário foi emitir a guia do ITBI para registrar um imóvel.

Quando acessou o sistema da Prefeitura, encontrou o imposto com multa e juros, como se estivesse em atraso.

O motivo?

O Município considerou que o imposto era devido desde o registro do contrato social da empresa na Junta Comercial.

❌ A empresa discordou.

Entrou com Mandado de Segurança alegando que o fato gerador do ITBI ainda não havia ocorrido.

Qual era a discussão?

Quando nasce a obrigação de pagar ITBI?

A Prefeitura sustentava que o imposto já era devido.

A empresa afirmava que o ITBI só nasce quando há transferência efetiva da propriedade, ou seja, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

E aqui está o ponto-chave:

• Registro na Junta Comercial ≠ transferência do imóvel
• Registro no Cartório de Imóveis = transferência da propriedade

O que decidiu a juíza?

A juíza concedeu liminar à empresa.

Determinou que:

✔ O ITBI só pode ser exigido considerando como marco a data correta do fato gerador;
✔ Não podem incidir multa, juros ou correção monetária antes da transferência;
✔ O Município deve emitir a guia para permitir o registro;
✔ Não há necessidade de depósito judicial;
✔ Não pode haver inscrição em dívida ativa ou no CADIN.

Qual foi o fundamento?

A decisão aplicou entendimento já fixado pelo STF (Tema 1124):

O ITBI só é devido com a efetiva transferência da propriedade, que ocorre com o registro no cartório.

Além disso, o artigo 1.245 do Código Civil é claro:

A propriedade só se transfere com o registro do título no Cartório de Imóveis.

Enquanto não houver registro, o antigo dono continua sendo considerado proprietário.

Por que isso importa?

Esse tipo de cobrança é comum em operações imobiliárias envolvendo integralização de capital ou reorganizações societárias.

Se o Município antecipa o marco do imposto:

• pode gerar multa indevida;
• pode travar o registro do imóvel;
• pode criar risco de inscrição em dívida ativa.

A decisão reforça um ponto essencial:

👉 Sem registro no cartório, não há fato gerador do ITBI.
👉 Sem fato gerador, não há multa nem juros.

Simples assim.